Die Quote notleidender Gewerbeimmobilienkredite deutscher Banken lag im ersten Quartal 2026 bei 6,8 Prozent, wie aus dem NPL-Barometer 2026 der Bundesvereinigung Kreditankauf und Servicing und der Frankfurt School of Finance & Management hervorgeht. Zwar wächst der Bestand an Problemkrediten in diesem Segment seit Anfang 2023, eine Verkaufswelle nach südeuropäischem Muster zeichnet sich aber nicht ab. Über alle Kreditarten hinweg stiegen die notleidenden Bestände deutscher Banken laut Barometer von 29,7 Milliarden Euro Ende 2021 auf 48,6 Milliarden Euro Ende 2025. Für Ende März 2026 meldete die Europäische Bankenaufsicht 50,1 Milliarden Euro.
Spanien und Italien haben nach der Finanzkrise fast ein Jahrzehnt gebraucht, um ihre Kreditbücher zu bereinigen. Dabei gaben Banken auch größere Forderungspakete an Käufer ab, darunter spezialisierte Investoren, deren Erfahrung mit notleidenden Krediten weit vor den aktuellen Zyklus zurückreicht. Beide Länder reduzieren ihre NPL-Volumina weiterhin, und ihre Deckungsquoten zählen zu den stärksten der fünf Märkte, die der Datenraumanbieter Drooms in seiner Analyse des europäischen NPL-Markts 2026 vom 3. September untersucht hat.
Deutschland geht einen anderen Weg
In Deutschland steigen die Problemkredite. Die Belastung konzentriert sich laut Drooms auf die Finanzierung von Gewerbeimmobilien, wo höhere Finanzierungskosten, gesunkene Bewertungen und Geschäftspläne aus einem anderen Zinsumfeld viele Engagements unter Druck gesetzt haben. Einen Portfolioverkauf in der Größenordnung der südeuropäischen Bereinigung hat der deutsche Markt nicht erlebt. Der Anpassungsprozess verläuft über Restrukturierungen und einzelne Transaktionen, und manche Verkäufe bereiten Banken bereits vor, bevor die betroffenen Kredite formal als notleidend gelten.
Einige südeuropäische Märkte sind beim Abbau notleidender Kredite bereits weiter fortgeschritten, während zahlreiche Institute in West- und Nordeuropa ihre Portfolios noch anpassen, heißt es im NPL Market Monitor der Prüfungs- und Beratungsgesellschaft vom August 2026. Zum Zeitpunkt des Berichts betrafen die Probleme in Deutschland bestimmte Segmente und nicht die Kreditbücher in ihrer Breite. Der Handel mit notleidenden Gewerbeimmobilienkrediten bleibt verhalten. Höhere Refinanzierungskosten, gesunkene Bewertungen und anstehende Fälligkeiten belasten nach Einschätzung von KPMG viele Finanzierungen, und die Banken bauen ihre Überwachung, ihre Restrukturierungsteams und ihr Risikomanagement weiter aus.
Gleichzeitig häufen sich die Refinanzierungstermine. Die Deckungsquoten für notleidende Kredite in Deutschland sind laut Drooms bereits leicht gesunken. Früher oder später müssen Kreditgeber bei belasteten Engagements entscheiden, ob sie erneut verlängern, die Sicherheit verwerten oder die Forderung verkaufen.
Die Aufsicht im Blick
Seit Anfang 2023 ist der Anteil fauler Kredite im Gewerbeimmobiliengeschäft ohne Unterbrechung gewachsen. Bis zum dritten Quartal 2025 hatte sich das Tempo verlangsamt, wie die Bundesanstalt für Finanzdienstleistungsaufsicht in ihrem Bericht Risiken im Fokus 2026 festhält. Ohne gewerbliche Wohnimmobilien gerechnet lag die Quote im dritten Quartal 2025 bei den bedeutenden deutschen Instituten bei 6,4 Prozent und bei den weniger bedeutenden Instituten bei 4,4 Prozent. Über alle Unternehmenskredite hinweg betrug die NPL-Quote im selben Quartal 3,8 Prozent und damit deutlich weniger als im Gewerbeimmobiliensegment.
Die Aufsicht hält den Gewerbeimmobilienmarkt für fragil. Leichten Preiszuwächsen steht ein sehr geringer Umsatz gegenüber. Besonders gefährdet sieht die BaFin Büros und Ladenflächen. Viele Beschäftigte arbeiten weiter von zu Hause, und der Onlinehandel zieht Umsatz aus den Geschäften ab. Hinzu kommen schwächere Sicherheiten. Schwierig wird die Anschlussfinanzierung vor allem dort, wo das gesamte Darlehen erst am Laufzeitende zurückgezahlt wird oder die Bank nur auf das Objekt selbst zugreifen kann. Mit Simulationen schätzt die Behörde ab, wie sich die Lage hoch verschuldeter Kreditnehmer entwickeln könnte. Zudem führt sie Querschnittsanalysen zu Konzentrationen und Ausfällen durch und prüft Banken mit erhöhten Risiken in der Gewerbeimmobilienfinanzierung gesondert.
Frühindikatoren sprechen für eine lange Strecke
Bei deutschen Banken ordnete die Europäische Bankenaufsicht Ende März 2026 rund jeden siebten bilanzierten Kredit der Stufe 2 zu, genau 15,0 Prozent. In diese Stufe fallen Engagements, deren Ausfallrisiko seit der Vergabe spürbar gestiegen ist. Im Durchschnitt von EU und Europäischem Wirtschaftsraum lag der Anteil bei 9,1 Prozent. Solche Kredite gelten zwar noch nicht als notleidend, aus ihnen können jedoch künftige Ausfälle entstehen.
Der Geschäftsklimaindex des NPL-Barometers, der die Stimmung im deutschen NPL-Markt abbildet, liegt 2026 bei plus 0,32 und damit nahezu auf dem Vorjahreswert von plus 0,31. Im Jahr 2023 hatte er plus 0,46 erreicht, im Jahr 2015 noch minus 0,16.
Für Banken verschafft der gestreckte Verlauf Zeit, Engagements einzeln zu bearbeiten und Verluste über mehrere Perioden zu verteilen. Kreditnehmer gewinnen durch Verlängerungen Spielraum, um Flächen neu zu vermieten oder Objekte zu modernisieren. Spezialisierte Investoren dürften eher mit einem stetigen Zufluss einzelner Forderungen und Objekte rechnen, deren Prüfung jeweils eigenen Aufwand erfordert.
Das Panel des NPL-Barometers erwartet für Gewerbeimmobilienkredite zum Jahresende 2026 und ebenso zum Jahresende 2027 eine NPL-Quote von 6,5 Prozent, nach 6,8 Prozent im ersten Quartal 2026.
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